Die 10 Schritte im Überblick
1. Budget und Eigenkapital klären
2. Finanzierungsbestätigung der Bank einholen
3. Suchkriterien definieren und Objekte finden
4. Besichtigen, am besten zweimal
5. Unterlagen vollständig prüfen
6. Preis verhandeln und Angebot machen
7. Kaufvertrag durch den Notar aufsetzen lassen
8. Öffentliche Beurkundung beim Notartermin
9. Grundbucheintrag abwarten
10. Übergabe mit Protokoll durchführen
Der Kauf einer Immobilie folgt in der Schweiz einem klar geregelten Ablauf. Wer die Reihenfolge kennt und die richtigen Unterlagen zur richtigen Zeit bereit hat, spart Wochen und vermeidet die Fehler, an denen Kaufinteressenten am häufigsten scheitern. Diese Checkliste führt Sie durch alle zehn Schritte, von der ersten Budgetrechnung bis zur Schlüsselübergabe. Sie ergänzt unseren grossen Ratgeber zum Immobilienkauf an der Zürcher Goldküste, der Markt, Gemeinden und Finanzierung im Detail behandelt.
Phase 1: Die Vorbereitung
Schritt 1: Budget und Eigenkapital klären
Am Anfang steht die ehrliche Rechnung. Banken finanzieren höchstens 80% des Kaufpreises, mindestens 20% bringen Sie als Eigenkapital ein, davon die Hälfte aus harten Mitteln wie Ersparnissen, Wertschriften oder Säule-3a-Guthaben. Pensionskassengelder dürfen nur für die zweite Hälfte verwendet werden. Rechnen Sie zusätzlich mit Kaufnebenkosten und einer Liquiditätsreserve, die nicht über die Hypothek finanziert werden können.
Prüfen Sie parallel die Tragbarkeit. Die kalkulatorischen Wohnkosten aus einem Zinssatz von 5%, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation dürfen einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Wer diese Rechnung selbst vorab macht, sucht von Anfang an in der richtigen Preisklasse.
Schritt 2: Finanzierungsbestätigung einholen
Mit geklärtem Budget geht es zur Bank oder zu einem Hypothekarvermittler. Für die Prüfung verlangen die Institute üblicherweise den aktuellen Lohnausweis, die letzte Steuererklärung samt definitiver Veranlagung, Kontoauszüge, den Pensionskassenausweis mit Freizügigkeitsguthaben, allfällige Vorsorgepolicen sowie einen Betreibungsregisterauszug, der nicht älter als drei Monate ist.
Das Ergebnis ist eine schriftliche Finanzierungsbestätigung. In gefragten Lagen ist sie faktisch die Eintrittskarte, denn Verkäufer und Makler priorisieren Interessenten, deren Finanzierung gesichert ist. Wer sie erst nach der Besichtigung beantragt, verliert im Bieterwettbewerb wertvolle Tage.
Schritt 3: Suchkriterien definieren und Objekte finden
Legen Sie fest, was verhandelbar ist und was nicht. Lage, Objekttyp, Zimmerzahl, Ausbaustandard und maximales Budget bilden das Raster. Suchen Sie breiter als nur auf den grossen Portalen, denn gerade im gehobenen Segment wird ein Teil der Objekte diskret vermittelt. Ein Blick auf die aktuellen Immobilien an der Zürcher Goldküste lohnt sich ebenso wie die Aufnahme in Suchprofile lokaler Anbieter, die auch Off-Market-Objekte umfassen.
Phase 2: Die Objektprüfung
Schritt 4: Besichtigen, am besten zweimal
Die erste Besichtigung entscheidet über das Bauchgefühl, die zweite über die Fakten. Vereinbaren Sie den zweiten Termin zu einer anderen Tageszeit, um Besonnung, Verkehrslärm und Umfeld realistisch einzuschätzen. Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten:
- Bausubstanz und Feuchtigkeit — Keller, Fensterrahmen, Ecken und Fassade auf Risse und Stockflecken prüfen
- Haustechnik — Alter und Zustand von Heizung, Boiler und Elektroinstallationen erfragen
- Dach und Fassade — letzte Sanierung und anstehende Arbeiten erfragen
- Grundriss und Lichtführung — passt die Raumaufteilung zum eigenen Alltag
- Umgebung — Lärmquellen, Nachbarschaft, geplante Bauprojekte in der Nachbarschaft
- Nebenkosten — die letzten Abrechnungen zeigen die realen laufenden Kosten
Schritt 5: Unterlagen vollständig prüfen
Vor jedem Angebot gehören die Dokumente auf den Tisch. Verlangen Sie vom Verkäufer oder Makler folgende Unterlagen und nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung:
- Aktueller Grundbuchauszug — zeigt Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte; idealerweise nicht älter als drei Monate
- Katasterplan — dokumentiert Grundstücksgrenzen und Lage
- Baupläne und Grundrisse — mit Wohnflächenberechnung
- Gebäudeversicherungsausweis — im Kanton Zürich die Schätzung der GVZ mit dem Versicherungswert
- Sicherheitsnachweis Elektro (SiNa) — belegt den ordnungsgemässen Zustand der Elektroinstallationen
- Nebenkostenabrechnungen — der letzten zwei bis drei Jahre
- Bei Stockwerkeigentum zusätzlich — Begründungsakt, Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Jahresrechnung und Stand des Erneuerungsfonds
Dienstbarkeiten wie Wegrechte oder Baubeschränkungen können den Wert einer Liegenschaft erheblich beeinflussen. Ein aktueller Grundbuchauszug ist beim zuständigen Notariat und Grundbuchamt erhältlich. Wer darin auf Einträge stösst, die er nicht versteht, sollte sie vor der Unterschrift juristisch klären lassen, nicht danach.
Schritt 6: Preis verhandeln und Angebot machen
Eine fundierte Verhandlung stützt sich auf Fakten statt auf Wunschdenken. Vergleichstransaktionen in der Gemeinde, der bauliche Zustand und konkret anstehende Investitionen sind die stärksten Argumente. Im aktuellen Marktumfeld besteht wieder mehr Spielraum als in den Boomjahren, besonders bei Objekten mit Renovationsbedarf. Bleiben Sie dennoch realistisch, denn eine nachvollziehbar begründete Offerte signalisiert Ernsthaftigkeit und erhöht die Abschlusschancen mehr als aggressives Feilschen.
Phase 3: Der Abschluss
Schritt 7: Kaufvertrag durch den Notar aufsetzen lassen
Haben sich beide Seiten geeinigt, erstellt das Notariat den Kaufvertrag. Eine vorgängige Reservationsvereinbarung ist üblich, aber rechtlich nicht bindend, verbindlich wird der Kauf erst mit der öffentlichen Beurkundung. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch und koordiniert bei einer Fremdfinanzierung das unwiderrufliche Zahlungsversprechen Ihrer Bank, das für die Abwicklung zwingend ist. Lesen Sie den Vertragsentwurf vollständig und klären Sie offene Punkte vor dem Termin.
Schritt 8: Öffentliche Beurkundung beim Notartermin
Beide Parteien erscheinen persönlich mit gültigem Ausweis, der Vertrag wird verlesen und beurkundet. Der Termin dauert in der Regel 45 bis 60 Minuten. Ab diesem Moment sind beide Seiten gebunden, Eigentümer sind Sie allerdings noch nicht.
Schritt 9: Grundbucheintrag abwarten
Das Notariat meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an, parallel überweist die Bank den Kaufpreis auf das vereinbarte Konto. Erst der Eintrag im Grundbuch macht Sie rechtlich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer. Je nach Kanton und Auslastung dauert dieser Schritt zwei bis vier Wochen. Als Bestätigung erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug mit Ihrem Namen.
Schritt 10: Übergabe mit Protokoll durchführen
Bei der Schlüsselübergabe halten Sie im Übergabeprotokoll den Zustand der Liegenschaft, sämtliche Zählerstände und die Anzahl übergebener Schlüssel fest. Prüfen Sie, ob alle vereinbarten Gegenstände vorhanden sind und dokumentieren Sie Mängel mit Fotos. Ab der Übergabe tragen Sie Nutzen und Gefahr der Immobilie.
Nach dem Kauf: Drei Dinge, die oft vergessen gehen
Mit der Schlüsselübergabe ist die Checkliste fast abgehakt. Drei administrative Punkte gehören noch dazu.
Die Gebäudeversicherung müssen Sie im Kanton Zürich nicht selbst anmelden. Gebäude ab einem Wert von 5'000 Franken sind obligatorisch bei der GVZ Gebäudeversicherung Kanton Zürich versichert, und das Grundbuchamt meldet die Handänderung automatisch. Sie erhalten die Versicherungsauskunft direkt zugestellt. Private Zusatzversicherungen wie eine Wasser- oder Glasversicherung gehen nach Gesetz ebenfalls auf Sie über, können aber innert 30 Tagen nach der Handänderung schriftlich abgelehnt werden, falls Sie den Anbieter wechseln möchten.
Denken Sie zweitens an die Hausratversicherung und die Privathaftpflicht für den neuen Wohnsitz sowie an die Adressmeldungen bei Gemeinde, Arbeitgeber und Post.
Drittens verändert Wohneigentum Ihre Steuersituation. Der Eigenmietwert wird als Einkommen besteuert, im Gegenzug können Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten abgezogen werden. Es lohnt sich, die erste Steuererklärung nach dem Kauf mit einer Fachperson durchzugehen.
Begleitung durch den gesamten Kaufprozess
Diese Checkliste gibt Ihnen das Gerüst. Was sie nicht ersetzen kann, ist die Erfahrung aus Dutzenden begleiteten Transaktionen, das Wissen um faire Preise in der jeweiligen Mikrolage und der Zugang zu Objekten, die nie öffentlich ausgeschrieben werden. BC Living begleitet Sie an der Zürcher Goldküste durch jeden dieser zehn Schritte. Vereinbaren Sie eine kostenlose Erstberatung, wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation.
