Ich möchte ehrlich sein: Die meisten Menschen kaufen in ihrem Leben ein bis zwei Immobilien. Das macht sie zu Amateur-Käufern und das ist kein Vorwurf, sondern eine Tatsache. Auf der Gegenseite steht ein Verkäufer, der meistens gut beraten ist, und ein Makler, der Hunderte von Transaktionen kennt. Die Informationsasymmetrie ist real.
Diese sechs Fehler sehe ich regelmässig. Nicht bei naiven Leuten, sondern bei gut informierten, vernünftigen Menschen, die es trotzdem besser wissen sollten. Das Tückische am Immobilienkauf ist, dass die Fehler oft erst Monate nach dem Abschluss sichtbar werden, wenn der Notar schon lange unterschrieben hat.
Fehler 1: Die Finanzierung wird zu spät geklärt
Das passiert ständig. Jemand sieht ein Objekt, verliebt sich, macht eine Besichtigung und fragt erst danach die Bank. In einem Markt, in dem gute Objekte manchmal innerhalb einer Woche verkauft sind, ist das ein Problem.
Schweizer Banken verlangen mindestens 20% Eigenkapital, davon mindestens 10% aus eigenen Mitteln (also nicht aus der Pensionskasse). Dazu kommt die Tragbarkeitsrechnung: Die jährlichen Hypothekarkosten dürfen in der Regel nicht mehr als 33% des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei den aktuellen Zinsen; 5-jährige Festhypotheken ab ca. 1.1%, 10-jährige ab ca. 1.5%, sieht das für viele machbar aus. Aber Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von oft 5%, um sicherzustellen, dass Sie auch bei steigenden Zinsen tragbar bleiben.
Was das konkret bedeutet: Holen Sie die Finanzierungszusage vor der Suche ein, nicht nebenbei. Mit einem klaren Budget können Sie auch schneller zuschlagen, wenn das richtige Objekt kommt. Und das ist in diesem Markt entscheidend.
Eine Finanzierungszusage kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Sie gibt Ihnen aber die Handlungsfähigkeit, die Sie brauchen, wenn es ernst wird.
Fehler 2: Das Objekt wird zu oberflächlich geprüft
Schöne Bilder, gute Inszenierung, freundlicher Makler und man vergisst, kritisch zu schauen. Dabei sind die Fragen, die zählen, oft die ungemütlichen: Wie alt ist die Heizung? Wann wurde das Dach zuletzt saniert? Gibt es Feuchtigkeitsprobleme im Keller? Wie hoch sind die Nebenkosten wirklich?
Bei Stockwerkeigentum kommen weitere Punkte dazu: Wie hoch ist der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STEG)? Gibt es geplante Sanierungen, die die Nebenkosten in den nächsten Jahren erhöhen werden? Das STEG-Protokoll der letzten zwei bis drei Jahresversammlungen gibt Ihnen ein ehrliches Bild davon, wie die Gemeinschaft geführt wird und ob Sie in einer Gemeinschaft kaufen, die Probleme systematisch angeht oder einfach schiebt.
Für Einfamilienhäuser empfehle ich grundsätzlich eine unabhängige Baufachprüfung vor dem Kauf, oder durch einen Experten im REMAX-Netzwerk. Die kostet CHF 500 bis 2'000 je nach Objekt und kann Sie vor einem Sanierungsstau von CHF 100'000 bewahren.
Fehler 3: Die Nebenkosten werden unterschätzt
Der Kaufpreis ist die eine Zahl. Die andere Zahl kennen die wenigsten: Im Kanton Zürich fallen beim Kauf Handänderungssteuer von ca. 0.2%, Grundbuchgebühren und Notariatskosten an. Insgesamt sollten Sie etwa 2 bis 5% des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen. Bei einem Objekt für CHF 1.5 Mio. sind das CHF 30'000 bis 75'000, die bar bezahlt werden müssen und nicht finanziert werden können.
Hinzu kommen laufende Unterhaltskosten, die viele unterschätzen: Richtwert für Eigenheime sind 1% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr für Unterhalt und Reparaturen. Das ist kein Luxuswert, das ist Realität über einen Zeithorizont von 10 bis 20 Jahren.
Fehler 4: Man verlässt sich auf ein einziges Bankgespräch
Schweizer Banken machen alle ein Angebot, aber nicht alle machen das gleiche Angebot. Die Unterschiede bei den Hypothekarzinsen können je nach Anbieter und Verhandlungsposition zwischen 0.1 und 0.4 Prozentpunkten liegen. Bei einer 10-jährigen Festhypothek auf CHF 1 Mio. macht das über die Laufzeit CHF 10'000 bis 40'000 aus.
Es lohnt sich, mindestens drei Angebote einzuholen; von der Hausbank, einer Kantonalbank und einem unabhängigen Hypothekarvermittler. Der Aufwand ist überschaubar. Der Effekt kann erheblich sei und wir können Ihnen helfen mit unseren Partnerbanken zu sprechen
Fehler 5: Man kauft das Objekt, nicht die Lage
Objekte kann man renovieren. Die Lage nicht. Das klingt banal, aber die Konsequenzen werden regelmässig unterschätzt. Wie verändert sich das Quartier in den nächsten zehn Jahren? Gibt es geplante Zonenänderungen? Wie ist der ÖV-Anschluss wirklich, nicht nur laut Inserat, sondern morgens um 7:30 Uhr?
Gerade am Zürichsee machen Mikrolagen-Unterschiede erhebliche Preisunterschiede. Zehn Minuten Fussweg zum Bahnhof mehr oder weniger können beim Wiederverkauf CHF 100'000 ausmachen. Ortskenntnis ist durch keine Internetrecherche zu ersetzen. Das ist einer der Gründe, warum ein lokaler Makler nicht nur ein Türöffner ist, sondern ein echter Informationskanal.
Fehler 6: Man verhandelt gegen jemanden, der täglich verhandelt
Der Verkäufer ist gut beraten. Der Makler des Verkäufers hat diese Gespräche hundertfach geführt. Und der Käufer verhandelt vielleicht zum zweiten Mal in seinem Leben. Das ist eine schwierige Ausgangslage.
Ein erfahrener Käufermakler oder -berater kostet Sie zwar eine Gebühr, aber er bringt die gleiche Erfahrung auf Ihre Seite des Tisches. Bei BC Living bieten wir auch Käuferberatung an: Wir begleiten Sie von der Suche über die Prüfung des Objekts bis zur Verhandlung und Beurkundung. Wir kennen das Spiel von beiden Seiten und das macht den Unterschied.
Ein guter Käufermakler verhandelt nicht aggressiv. Er verhandelt informiert. Und das ist viel effektiver.
Wie BC Living Käufer unterstützt
Als RE/MAX Franchisepartner haben wir Zugang zu einem Netzwerk von über 200 Immobilienspezialisten in der Schweiz und zehntausenden weltweit. Das bedeutet für Käufer: Wir haben oft Zugang zu Objekten, bevor sie öffentlich ausgeschrieben werden. Für Menschen, die konkret suchen, ist das kein Marketing-Versprechen, sondern ein praktischer Vorteil.
Wer bei uns einen Suchauftrag hinterlegt, wird aktiv informiert, auch über Off-Market-Angebote, die nie auf Homegate oder ImmoScout erscheinen. Das Objekt, das wirklich zu Ihnen passt, steht oft nicht im öffentlichen Inserat. Es steht im Netzwerk.
Tino Brodar ist Immobilienmakler und Geschäftsführer von BC Living, Franchisepartner von RE/MAX Zollikon. BC Living begleitet Käufer von der Suche bis zur Schlüsselübergabe — mit Marktkenntnissen, die aus echter Erfahrung am Zürichsee kommen.
